原告德州某某房地产经纪有限公司诉被告陈某某居间合同纠纷案

【案例标题】

原告德州某某房地产经纪有限公司诉被告陈某某居间合同纠纷案

【副标题】

在无法认定“跳单”的情形下，委托人应向居间人支付因实际提供居间服务所支出的必要费用。

【裁判要旨】

涉案《房屋承购（承租）客户看房确认书》由被告陈某某与原告公司工作人员娄某某签订，且经原告公司追认，系原、被告双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由，涉案合同依法成立并生效。原告依据涉案合同第一条、第四条第一款第2条向被告主张中介费，经本院审查认为，上述条款系在确认书中设定的对于涉案房源委托人不再接受或者委托其他机构及个人代理的独家委托条款，目的是防范委托人的道德风险。但本案中，统观确认书中各主要条款之间联系，委托人不得自行或另行委托任何第三方居间，委托期限为十二个月或自双方签署本协议之日起至居间人完成委托事项之日止，这就导致委托人需长时间的放弃选择其他居间人的权利，原告利用该确认单强行性地对委托人规定了独家买卖的义务，加重了被告作为委托人的义务，却没有承担较之一般委托更重的独家委托义务，造成二者之间权利义务不对等，该条款可以认定为系原告对被告设定的违背公平原则的格式条款。同时，原告未提交任何证据证明涉案房产系原告公司的独家房源，被告作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由，原告以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则，因此本院认定上述格式居间独家委托条款无效。且被告系通过其他房屋中介机构接受中介服务并最终签订房屋买卖合同，并非通过原告提供的信息私下接触卖方人达成房屋买卖合同，原告无权据此主张被告支付居间报酬。

但本案中，原告公司工作人员娄某某陪同被告查看了包括涉案房产在内的两套房产，被告实际接受了原告方的服务，在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下，综合客观事实酌情确定由原告支付被告为本次居间服务所支出合理费用1000元，超出部分本院不予支持。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第九百六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条

【基本案情】

2020年9月5日，被告陈某某作为委托人、原告德州某某房地产经纪有限公司作为受托人，双方签订了《房屋承购（承租）客户看房确认书》一份，该确认书第一条委托事项条款载明：“按照委托人的意见寻找待出售/出租的房屋及其业主，经出售/出租方同意，受委托方将下列房屋推荐给委托方，并按照下列时间与地点带委托方（包括关联方）实地查看房屋，并进行居间介绍。委托方同时确认，在此次看房之前没有任何一家中介机构及个人向本人及关联方推荐和带看下列房屋。”该确认书第三条委托期限条款载明：“本协议符合下列情形之一的，效力终止：（一）自签订本协议之日起满12个月；（二）委托人与出售人签订了《房屋买卖合同》或《房屋租赁合同》。”该确认书第四条第一款第2条载明：“委托人（包括关联方）在委托期限内私下或通过其他途径（第三方）与出售/出租方达成交易的，应按照本协议书察看该物业报价的3%和月租金3倍的标准向受托人支付佣金。”被告陈某某与原告公司工作人员娄某某于该确认书上签字。确认书签订后，原告德州某某房地产经纪有限公司工作人员娄某某带领被告陈某某现场查看了确认书中所载的德州市德城区三八路889号东方明珠小区A、B两套房屋。

2020年9月7日，被告陈某某与案外人山东某某房产经纪有限公司签订《看房确认单》，约定由山东某某房产经纪有限公司为陈某某提供带看东方明珠小区A房屋的看房服务，被告陈某某与山东某某房产经纪有限公司法定代表人张某某于《看房确认单》上签字。2020年9月9日，经看房后，陈某某与东方明珠小A房屋所有权人于某某、陈某某、山东某某房产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，陈某某、于某某、陈某某与山东某某房产经纪有限公司法定代表人张某某在《房屋买卖居间合同》上签字捺印。上述居间合同签订后，陈某某与于某某、陈某某赴不动产登记机关办理了东方明珠小区A房屋的不动产变更登记手续。陈某某向山东某某房产经纪有限公司支付了中介费及代办过户费共计5000元。

【裁判结果】

一、被告陈某某给付原告德州某某房地产经纪有限公司中介活动必要费用1000元，限于判决生效后十日内付清。

二、驳回原告德州某某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费219元，由原告德州某某房地产经纪有限公司负担210元，由被告陈某某负担9元。

【案例解读】

2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第九百六十一条至第九百六十六条规定了中介合同的相关内容，其中第九百六十五条规定了司法实践中常见的“跳单”情形，在适用该条款时，首先要界定是否属于“跳单”的范围，是否存在中介方打着防止“跳单”的旗号侵害委托方自由交易权的情形。同时，对于不属于“跳单”的情形，应当审查中介方是否实际提供了中介服务，对于实际提供了中介服务的情形，应当适用第九百六十四条，由委托人向中介方支付从事中介活动支出的必要费用。

【承办法官】

山东省德州市德城区民二庭 门玉华

【编写人】

山东省德州市德城区民二庭 门玉华 康子晗