“母亲代女儿卖房”是非多——表见代理如何认定的法律分析

“母亲代女儿卖房”是非多

——表见代理如何认定的法律分析

齐 崇 刚

张某某有房产一套预出售，但张某某在外地做生意，常不在家，卖房有关的事宜由其母李某某负责，2009年2月18日经别人介绍后，李某某觉得价格等条件比较合适，随将该房产卖给了第三人倪某，并签订了购房协议，倪某按照约定将房款29.5万元交给了李某某。由于张某某常不在家，房子无法办理过户手续，直到2011年8月份仍没有办理过户手续，此次房价已大幅上涨，李某某觉得此时按原价卖出，少卖好几万，随以其女儿张某某不知情为由拒承认合同的效力。为此，倪某预以买卖合同纠纷为由将李某某与张某某诉至法院，请求对该购房协议的效力予以认定。鉴于本案中当事人尚没有立案，本文仅作理论探讨。

分  析

随着我国市场经济的发展，社会分工越来越细，从事交易活动事必躬亲已无可能，为满足社会生活需要，无论公司还是个人，借助代理人代为各种民事法律行为为现实所需。 李某某属无处分权人，其无权将其女儿的房子卖给倪某，但本案争议的焦点是：李某某的行为是否构成表见代理。

表见代理作为代理制度的重要组成部分，最高人民法院于2009年7月7日出台了《最高人民法院关于当前形形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，在金融危机的背景下，要求法院正确适用合同法第四十九条关于表见代理的规定，严格认定表见代理行为。该意见对法院认定相对人善意且无过失需要考虑的因素做出了罗列性规定，但并未穷尽所有有名合同中涉及的因素，因不同的案件所涉及的法律事实数量与特点不一，该意见第十四条可看做是指导性意见，实务中仍需结合庭审情况予以认定。此外，目前我国并未出台有关表见代理如何认定的司法解释。

本案中李某某作为张某某的母亲，全程参与了与倪某的洽谈、缔结购房协议的全部过程，其在购房协议上的签字与收取房款的行为，具有代理权表象，但是现有的表象是否足以使倪某相信李某具有代理权，还需考虑两点：相对人倪某是否有证据证明：张某某虽无明示授权的意思表示，但以自己的某种行为表示将代理权已授予李某某或明知李某某表示其为代理人，而张某某不作反对表示的。例如：在李与倪洽谈买房事宜时，张曾在洽谈的某个时间点在场，虽未发表与卖房有关的授权意思，但并不对其母卖房的行为表示反对，视为默认；倪向李要求查看张某某持有的房产证原件或去房管部门查询有关房产信息时，张积极协助办理，虽未发表与卖房有关的授权意思，也视为默认。

在商品房买卖的洽谈、签订协议，公证，评估，缴税，实地查看房产等环节中，表见代理案件中的本人可能参与了其中的某个环节，本人的参与行为成立默示的授权，只要相对人有证据证明上述默示授权行为成立，法院方可认定相对人有“足够的理由”。

   建  议

   司法实践中，对于如何认定表见代理方面，法院除对无权代理的一般要件予以考虑外，法庭调查的重点应看如下两个要件是否同时成立。一是相对人须为主观善意且无过失的第三人。表现为：相对人是否积极洽谈协商、是否积极配合履行协议内容、是否有真实的印章，签约代表的代理权有无瑕疵，缔结合同与履行协议过程有无明显的不诚信甚至违反交易规则的行为等。二是代理人有足够的理由（外观或表象）使相对人相信其有代理权。这种外观或表象就体现为“默示的授权推定”。相对人有证据证明本人虽无明示授权的意思表示，但以自己的某种行为表示将代理权已授予代理人或明知代理人表示其为本人的代理人，而本人不作反对表示的。相对人只有在庭审中抓住案件事实特征并举证证明符合“默示的授权推定”，法庭才能据此认定表见代理的成立。

笔者认为，表见代理在司法实践中的认定问题，涉及法律漏洞的填补，在认定表见代理成立的要素时，法官应遵循法律价值补充的方法即运用法律基本原则及合乎事理的价值衡量与判断来审理涉及表见代理的案件。当然，合乎事理的价值衡量与判断也包括了对国家倾向性政策的参考与适用。