裁判要旨

　　关于银行是否对办理了预告抵押登记的房产享有抵押权。本院认为，银行为涉案房屋做了抵押权预告登记，庭审中房地产开发公司提交的证据足以证明该房屋已经办理了建筑物所有权首次登记，被告鲁某夫妻也领取了办理不动产证客户资料，因被告鲁某夫妻怠于办理房屋产权登记的行为，导致抵押预告登记无法转为正式抵押登记，不属于预告登记的失效情形。故本院认为抵押权自预告登记之日设立，银行要求对抵押房屋优先受偿，本院予以支持。

　　基本案情

　　2018 年 3 月 5 日，被告鲁某夫妻作为共同借款人，与原告银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定鲁某夫妻向原告银行借款 36 万元，用于购买曲阜某房地产开发有限公司开发的房产，并以其所购房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。现被告鲁某夫妻未按期还贷，银行起诉至法院，要求解除合同，被告鲁某夫妻偿还借款本息，承担律师费，对抵押房产享有优先受偿权，被告房地产开发公司承担担保责任。

　　裁判结果

　　曲阜市人民法院作出一审民事判决：被告鲁某夫妻于本判决生效之日起十日内向原告银行偿还借款本金 323484.54 元及利息、罚息；原告银行在上述款项范围内对被告鲁某夫妻名下的位于曲阜市某小区的房产依法享有优先受偿权。

　　案例解读

　　在预售商品房抵押贷款中，银行为了保障债权能够顺利实现，往往会与购房人签订预购商品房的抵押合同，并办理抵押预告登记。但根据物权法定原则，抵押预告登记并不等于抵押登记，民法典实施前的司法实践中，法院往往判决银行对抵押预告登记的商品房不享有优先受偿权。但随着民法典的实施，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条明确规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”由此可知，建筑物预告登记下具有抵押权效力必须同时满足两个条件，一是建筑物已经办理所有权首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”在房地产开发活动中，不动产首次登记时是指房地产开发企业在房产竣工验收后办理的不动产确权登记，即所谓的“大证”。二是不存在预告登记失效的情形。根据民法典第二百二十一条规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”综上，如果同时满足上述两个条件，那么即使未办理正式抵押登记，也可以对建筑物主张优先受偿权。

　　相关法条

　　《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条

　　法官简介

　　贾林雪，1988年1月出生，研究生学历，曲阜市人民法院陵城法庭员额法官。