承租人拖欠租金，出租人能否停水停电？

2025年04月16日

作者：信息调研团队

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　　房屋租赁合同履行过程中，承租人拖欠租金，出租人催收未果，能否通过停水停电方式向承租人催收租金？一起来看临沭法院审理的这起房屋租赁合同纠纷案件。

　　基本案情

　　2017年，甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定将一处房屋租赁给乙公司，租赁期限为10年；租金一年一交，每年9月15日前支付，先交租金后使用；乙公司未按约定时间付款的，逾期30日以内，按日计算向甲公司支付违约金，逾期超过30日未付租金及违约金的，甲公司有权利立即解除合同。合同签订后，乙公司按约支付租金，在承租房屋进行装饰装修，并转租了部分沿街商铺。

　　2024年9月15日，乙公司未按约支付第八年度租金，经双方协商将租金支付期限延至2024年10月15日前。后乙公司仍未支付租金。2024年10月16日，甲公司在租赁房屋大门旁张贴催收通知，载明：逾期不付租金将停水停电，并在当晚切断租赁房屋供电。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　因断电导致乙公司无法正常营业，乙公司决定撤店，将物品搬离，并向甲公司提出解约。但双方就合同解除及租金支付等事项未达成一致，乙公司诉至法院，要求解除双方租赁合同；甲公司支付合同未到期装饰物折价、因停电给其造成损失、租赁期间因房屋漏水和不履行修缮义务等造成损失共计109万元。甲公司反诉要求乙公司继续履行租赁合同，并支付其房屋租金223万余元及违约金。

　　法院审理

　　法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。甲、乙公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当共同遵守和依约履行。甲公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；乙公司作为承租人应当向甲公司支付租金，并按照约定的方法使用租赁物。

　　涉案房屋租赁合同履行中，因乙公司未按约定期限支付租金，甲公司催收后，乙公司仍未支付租金，且撤店搬离房屋，租赁合同事实上已不能履行, 故乙公司要求解除合同，符合《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，予以支持，但不影响乙公司承担违约责任。

　　租赁合同约定如承租方逾期支付租金，出租方可行使单方解除权。甲公司在乙公司拖欠租金时，可以催告乙公司在合理期限内支付租金，乙公司逾期仍不支付的，也可以解除合同，收回租赁房屋，而非贸然采取停水停电等措施催收租金。因乙公司租赁房屋用途为经营商场超市，电力供应是正常经营必不可少的要件。故甲公司停电催收亦是导致涉案租赁合同无法继续履行的原因之一，其行为亦构成违约。

　　《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。本案中，乙公司逾期不支付租赁费构成违约，甲公司采取停电催收租赁费行为亦构成违约。综合考虑双方的违约责任大小、过错程度、尚有部分转租商户未撤离等因素，酌定由乙公司赔偿甲公司一个月的房屋租金损失即18万余元。

　　综上，法院依法判决解除房屋租赁合同；乙公司将承租房屋交还甲公司；乙公司赔偿甲公司一个月的房屋租金损失18万余元；另根据租赁合同约定及法律规定，判决驳回甲、乙公司的其他诉讼请求。

　　法官说法

　　房屋租赁合同履行中，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在租赁期间，出租人应配合承租人合理使用房屋，不得无故干扰承租人的正常生活或经营活动。承租人在出租人催告后仍不履行支付租金合同义务，出租人通过停水停电等极端方式催收租金，均可导致对方合同目的无法实现，从而构成根本违约，导致租赁合同无法继续履行。故出租人在承租人逾期未支付租金时，可依法行使合同解除权，避免采取停水停电等极端措施，给自己造成不必要的纠纷和损失。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未请求履行。

　　有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

　　第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。