物业服务合同纠纷的特点、成因及对策

　　近年来，随着淄博高新区城镇建设的快速发展，物业公司与业主之间因物业服务问题产生纠纷的数量逐年增多，成为民事审判的一大类型，2016年淄博高新区法院审理该类案件22件，2017年审理该类案件89件，同比增长3倍多，其中判决4件，其余均调解、撤诉处理。为准确把握案件特点，更好地审理此类案件，快速解决纠纷，推进平安高新区、和谐社区的发展，高新区法院对此类案件进行了统计分析。

　　一、物业服务合同纠纷案件特点

　　一是案件数量增幅大，案件标的额较小。2017年该类案件成倍增长，且呈现批量式诉讼，如永安物业公司仅在一月内同时对50余户业主提起诉讼，此类案件诉讼标的额多在3000元以下。此类案件频发不仅不利于和谐社区的建设发展，而且在案多人少的大背景下，也浪费了司法资源，不利于诉讼经济原则。

　　二是纠纷类型单一，抗辩理由集中。2017年，物业公司作为原告起诉业主案件占100%，诉讼请求主要为要求业主给付物业管理费及支付滞纳金。业主的抗辩理由集中在对物业服务质量不满意。

　　三是案件送达难，影响审判进度。由于业主对物业公司存有抵触情绪，司法文书邮寄送达签收率仅为10%，许多业主白天在外工作，大量邮件以业主家中无人为由被退回。夜间直接送达率相对较高，但也存在个别业主拒不开门的问题。此外空置房、租赁房等人房分离现象普遍，增加了送达难度。

　　四是案件调撤率较高，占全部案件的95.5%，判决结案业主均败诉。我院受理该类案件后，均是利用诉调对接机制进行调解，物业公司一般会放弃违约金、利息，业主主动缴纳相关费用。进入审理程序的案件，庭审中物业公司准备充分，业主被动应诉缺乏有效抗辩证据，有的业主甚至拒不到庭，判决结案中物业公司胜诉率占到100%。

　　二、物业服务纠纷高发的原因

　　一是因历史遗留问题导致矛盾积压，业主拒缴物业费，从而导致纠纷产生。如有的小区因业主所购房屋房产证未予颁发，或未成立业主委员会等原因，物业公司多为开发商选聘，物业公司与业主间没有进行有效的好沟通协调，致使物业公司与业主之间的矛盾激化，发生纠纷。

　　二是业主存在认识偏差。有些业主对物业服务的认识存在偏差，没有将物业服务看作消费行为，长期拖欠物业费；有的业主因房屋质量问题，要求物业公司履行开发商的责任，交涉未果便以拒交物业服务费来对抗；有的业主认为自己并未与物业服务企业签订物业管理合同，因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力，因此拒绝交纳物管费；大多数拒绝交费的业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩，小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标等为由拒交费。

　　三是物业服务质量不到位。通过审理发现很多案件业主表示，物业公司未全面履行管理义务，服务不到位是其拒交物业费的主要原因，如公用设施未及时维修、绿化工作不到位、垃圾未及时清理等。

　　三、对策及建议

　　物业服务合同纠纷案件一般法律关系明确，案情简单，诉讼标的额较小，虽然事实比较清楚，审理难度也不大，但涉及到千家万户，关乎社区稳定和谐。因此，我院对此类案件坚持诉调对接，落实繁简分流，做到简案快审。我院在办案过程中，充分发挥诉前调解功能作用，加大普法释理力度，通过人民调解员化解矛盾，解决纠纷，进入诉讼的案件，采取专业化团队审判，集中送达、开庭、宣判，实现简案快审，减轻当事人诉累，节约司法资源，通过上列数据分析可看出，均取得较好社会效果和法律效果，无矛盾激化发生。

　　建议：一是构建多元化纠纷解决机制。加强社区居委会、人民调解委员会与业主委员会的沟通与对接，加强与法院诉调对接机制的衔接，上述组织对物业服务纠纷进行诉前调解，法院对其和解协议及时予以司法确认，实现纠纷诉前分流。二是提高物业服务合同主体的法律意识。通过市场竞争，优胜劣汰，提升物业公司的服务质量，加强业主委员会建设，明确业主委员会权利，由社区指导业主委员会正确开展工作，真正维护广大业主利益。